在自己車位上涂鴉物業(yè)公司管得著嗎

(資料圖)

律師解讀“女子28萬元買兩車位涂鴉被要求復(fù)原”一事及涉小區(qū)車位使用問題

法治日報記者 張守坤

近日，“女子28萬元買兩車位涂鴉被要求復(fù)原”一事引發(fā)熱議。

據(jù)公開報道，浙江嘉興一女子在自己購買的兩個車位上進行涂鴉——畫上了一些卡通人物。涂鴉前女子與小區(qū)物業(yè)公司進行了溝通，物業(yè)公司告知涂鴉就不保修。女子覺得可以接受，隨即著手涂鴉。

但涂鴉后卻被物業(yè)公司要求恢復(fù)原樣。物業(yè)公司稱，并未明確告知該女子是否可以涂鴉，目前已經(jīng)在幫她整改，并會給出一個解決方案。該女子稱，恢復(fù)原樣需要物業(yè)公司賠償損失。

對此，網(wǎng)友們議論紛紛。有人說，“自己的車位，憑什么不讓涂鴉”“自己車位就該自己做主，物業(yè)公司管得也太寬了”；也有人表示理解物業(yè)公司的做法，要考慮車庫的美觀和安全性；還有人發(fā)出疑問，“小區(qū)內(nèi)的車位到底可以怎么用”“物業(yè)公司管理服務(wù)的邊界在哪兒”？

近年來，隨著汽車的普及，因車位引發(fā)的糾紛屢見不鮮?！斗ㄖ稳請蟆酚浾呔汀芭?8萬元買兩車位涂鴉被要求復(fù)原”一事，以及涉車位與物業(yè)公司相關(guān)權(quán)限等問題采訪了多位律師。

看合同中有無限制性規(guī)定

對自己買的車位可以進行涂鴉嗎？

北京瀛和律師事務(wù)所物業(yè)管理法律事務(wù)部主任趙中華說，根據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，業(yè)主對其購買的車位享有包括涂鴉在內(nèi)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但同時業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

“也就是說，如果小區(qū)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同對此有限制性規(guī)定，則業(yè)主對自己購買的車位不得涂鴉。對于承租車位的業(yè)主，只有日常使用的權(quán)利，未經(jīng)車位產(chǎn)權(quán)人同意，不得隨意涂鴉?！壁w中華說，地上車位和地下車位不是區(qū)分車位產(chǎn)權(quán)歸屬的標準，兩者在上述情形中沒有區(qū)別。

對車位進行涂鴉，需要經(jīng)過物業(yè)公司的同意嗎？

北京海潤天睿律師事務(wù)所律師、北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華告訴記者，對購買的車位進行涂鴉，對物業(yè)公司履行車位管理職責(zé)產(chǎn)生了一定影響，且對車位涂鴉的過程中，可能會影響到周邊車輛的停放秩序。因此從合理性角度來講，有必要提前通知物業(yè)公司。但除非有物業(yè)服務(wù)合同約定，或者業(yè)主組織決定，否則物業(yè)公司對此沒有審核權(quán)。

北京德和衡律師事務(wù)所律師馬麗紅說，對于租用的車位(不含人防車位)，需看簽署的租用合同中是否有相關(guān)限制性規(guī)定，如無相應(yīng)限制，建議在咨詢車位所有權(quán)人并得到書面許可后再進行涂鴉，以防自行操作造成不必要的損失。另外，如無相反約定，承租人還需在租賃期限屆滿返還時將車位恢復(fù)原狀并承擔相應(yīng)費用；對于人防車位，車主并沒有車位所有權(quán)，涂鴉之前，建議先行咨詢物業(yè)公司或開發(fā)商等，并鑒于有關(guān)法律對人民防空工程的特殊要求，不建議在人防車位上進行涂鴉。

還有些小區(qū)沒有固定車位，對此馬麗紅認為，在這種情況下對車位不享有專屬使用權(quán)，除非經(jīng)過所有權(quán)人書面同意，否則無權(quán)進行涂鴉。

“針對需要通過物業(yè)公司同意而后涂鴉的車位，若物業(yè)公司之后反悔的，相關(guān)涂鴉的損失已經(jīng)產(chǎn)生，車主可向物業(yè)公司主張相關(guān)損失的賠償。因此建議車主在向物業(yè)公司征詢意見時，保留相關(guān)回復(fù)的證據(jù)，一并保留有關(guān)涂鴉及清理涂鴉產(chǎn)生的費用證據(jù)?！瘪R麗紅說。

車位使用五花八門糾紛多

除了給車位進行涂鴉外，現(xiàn)實生活中，人們對車位還有各種各樣的“用法”，引起了不少糾紛。

近日，家住山東青島的周先生反映稱，其所住小區(qū)2號樓前，地上畫了9個停車位，結(jié)果8個車位被安上了地鎖。小區(qū)雖然有地下車庫，但大部分人都沒有購買，主要搶地上車位停車。對于加裝地鎖的問題，周先生等業(yè)主多次聯(lián)系物業(yè)公司，但遲遲未得到解決。

馬麗紅說，公共車位任何人不得私自搶占，如《北京市機動車停車管理辦法》就規(guī)定，任何單位和個人不得擅自在道路上和其他公共區(qū)域內(nèi)設(shè)置地樁、地鎖等障礙物阻礙機動車停放和通行，不得在未取得所有權(quán)的停車位上設(shè)置地樁、地鎖。擅自設(shè)置的，相關(guān)執(zhí)法部門有權(quán)責(zé)令停止違法行為，恢復(fù)原狀。

“車主自己購買的車位，享有該車位的所有權(quán)，在上面安裝地鎖亦不侵害其他業(yè)主的權(quán)益，法律是允許的；若車主租賃車位的，其在租賃期間內(nèi)享有該車位的占有、使用權(quán)利，亦可以通過加裝地鎖的方式維護自己的使用權(quán)。但應(yīng)注意的是，為避免違約責(zé)任，在租賃合同終止時，相應(yīng)車位應(yīng)恢復(fù)至約定的歸還狀態(tài)”馬麗紅說。

此外，還有些業(yè)主會將自己購買或租的車位在閑置時轉(zhuǎn)租出去，對此，物業(yè)公司是否可以進行限制？

包華說：“業(yè)主購買的車位可以轉(zhuǎn)租，但承租人必須是小區(qū)業(yè)主或者合法使用人。若該承租人違反法律和小區(qū)規(guī)約使用車位，業(yè)主也需要承擔相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主承租的車位能否轉(zhuǎn)租，需要根據(jù)車位租賃協(xié)議確定。如果小區(qū)的車位使用管理辦法或者停車服務(wù)合同中有限制性規(guī)定，則承租車位的業(yè)主不得轉(zhuǎn)租?！?/p>

還有人在社交平臺上分享，因為家中東西實在太多，于是把一些雜物放在了車位上，甚至將車位一角閑余空間利用起來，做了個收納箱放置東西。這么做是否合法？

趙中華說，車位具有特定用途，業(yè)主對于購買或承租的車位享有使用權(quán)，但應(yīng)當依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、停車服務(wù)協(xié)議和小區(qū)管理規(guī)約的約定，合理使用車位，這里顯然不包括放置雜物。且對于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)公司應(yīng)當及時采取合理措施制止。因此，在車位上堆放雜物或加建儲物空間，若侵害其他業(yè)主的權(quán)益或影響消防安全等，物業(yè)公司有權(quán)采取合理措施制止。

車主在車位上放置私人物品的行為，在馬麗紅看來，根據(jù)物業(yè)管理條例，停車場作為小區(qū)的配套設(shè)施應(yīng)屬于物業(yè)管理范圍，但該管理僅屬于物業(yè)公司基于小區(qū)公共利益的需要，對小區(qū)配套設(shè)施進行維修、清掃等維護、養(yǎng)護管理，并不涉及車主私人車位及車位內(nèi)物品的管理，車主與物業(yè)公司就車位內(nèi)物品亦不形成保管法律關(guān)系，因此物業(yè)公司有義務(wù)在合理職責(zé)范圍內(nèi)對進出車庫的人員進行管理、對停車場進行維護、養(yǎng)護義務(wù)，至于車位上物品安全，還有賴于車主自身加強管理。

記者注意到，在一些商住小區(qū)、商場，不少車位被占或出租給第三方，用于洗車、修車等服務(wù)，導(dǎo)致購物、用餐高峰時車位緊張。

對此，趙中華說，將地下車位出租、出賣去開洗車店的行為，屬于改變車位的規(guī)劃用途，根據(jù)國家城鄉(xiāng)規(guī)劃法和各地停車場管理的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章，需要由行政主管部門審批，未經(jīng)審批，擅自改變用途，可能會涉及相關(guān)行政處罰。

不損害其他業(yè)主合法權(quán)益

可以看到，除了用來停車外，在現(xiàn)實中車位還有著多種使用途徑。對于車位，業(yè)主合理使用和物業(yè)管理的邊界和平衡點在哪，怎樣才能讓人們車位使用得更加舒心、放心？

“法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定是車位合理使用和物業(yè)管理的邊界和平衡點?！瘪R麗紅說，車位所有權(quán)人雖可享有專有部分的占有、使用、收益、處分的權(quán)利；租用人雖享用車位的使用權(quán)，但車主的權(quán)利行使也影響著眾多其他業(yè)主權(quán)益的享有，所有權(quán)人或使用權(quán)人在行使權(quán)利時不得危及建筑物的安全，也不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

“物業(yè)對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理，不能顧此失彼，在保障車位所有權(quán)人或使用權(quán)人行使權(quán)利的同時，也應(yīng)對相應(yīng)權(quán)利的行使進行監(jiān)督，基于維護廣大業(yè)主基本權(quán)利的原則，對違反公序良俗、侵害他人合法權(quán)益的現(xiàn)象及時制止?！瘪R麗紅說。

包華說：“車位的業(yè)主或者使用人根據(jù)規(guī)劃用途合理使用車位，物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供車位服務(wù)，雙方在事前明確自己的權(quán)利和義務(wù)，這樣就不會引起不必要的紛爭。”（法治日報）

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