近日，多個城市相繼發(fā)布零售物業(yè)相關(guān)報告。

整體看來，我國零售物業(yè)愈發(fā)多元的投資及載體，帶動消費場景多維度呈現(xiàn)，市場復(fù)蘇態(tài)勢得到進(jìn)一步鞏固。同時，優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)逐步向多元化發(fā)展，商業(yè)版圖持續(xù)外擴(kuò)。

穩(wěn)中有升

從各地零售物業(yè)情況來看，租金止跌企穩(wěn)，在進(jìn)一步復(fù)蘇當(dāng)中，預(yù)計下半年仍將繼續(xù)回升。

據(jù)《上海半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望報告》顯示，上海零售物業(yè)市場在經(jīng)歷疫情沖擊后已觸底反彈。今年前五個月，上海社會消費品零售總額同比上漲35.2%。其中5月單月較去年同月增長15.7%。二季度迎來四個新項目開業(yè)，包括啦啦寶都、普陀綠地繽紛城、博薈廣場和漕河涇印象城，共為市場帶來32萬平方米新增供應(yīng)量，推升了外環(huán)內(nèi)購物中心和百貨業(yè)態(tài)物業(yè)存量至1400萬平方米。

上海全市購物中心首層租金較上季度增長0.3%，為26.3元每平方米每天，較去年同期上漲0.2%。全市購物中心空置率環(huán)比下跌0.4個百分點至9.2%，較去年同期下跌2.5個百分點。其中核心商圈購物中心空置率較上季度下降0.8個百分點至7.6%，非核心商圈下降0.3個百分點至9.6%。

無獨有偶，廣州今年上半年餐飲和服飾業(yè)態(tài)是整體租賃需求的最大來源，新增租賃面積占比超過50%。核心商圈個別優(yōu)質(zhì)項目對零售商吸引力不減反增，租金水平平穩(wěn);南京全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的首層凈有效租金有所回升，為16元每平方米每天，環(huán)比小幅上漲0.2個百分點。在深圳，上半年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金上浮1.3%，截至今年二季度，全市整體空置率為3.3%。據(jù)悉，該數(shù)據(jù)仍處一線城市最低水平。

此外，在成都，零售物業(yè)市場上半年新增供應(yīng)持續(xù)下沉，三個新開業(yè)購物中心均落于非核心商圈，其中龍泉的世茂廣場和新都的龍湖錦宸天街推動近郊商圈提檔升級，且均注重“公園+”場景的打造。數(shù)據(jù)顯示，盡管市場大規(guī)模調(diào)整導(dǎo)致空置率較去年末略微上浮6.9%，但受核心商圈拉動，全市購物中心首層平均租金止跌企穩(wěn)。

供需兩旺

著眼于需求，持續(xù)向好的消費基本面逐步投射到市場，今年上半年除超市、購物中心外，新增倉儲需求備受矚目。

在成都，倉儲物流市場供應(yīng)保持高位，迎來3個項目交付合計約33萬平方米，均落于青白江園區(qū)。租賃需求于二季度顯著上升，但因一季度短租到期引發(fā)的集中退租，上半年吸納量較去年末略有下降，錄得約39萬平方米。全市高標(biāo)庫整體空置率較去年末下降1.6個百分點至14.4%，系近三年來的新低。平均租金較去年末下跌1.4%，跌幅進(jìn)一步收窄。

世邦魏理仕成都研究部負(fù)責(zé)人林晴嵐表示，“上半年成都房地產(chǎn)市場趨勢反映出投資者長期看好成都并帶動市場供需兩旺;以‘新成都人’為根本，城市多中心開發(fā)、多元化發(fā)展;以科技創(chuàng)新為引領(lǐng)，傳統(tǒng)與科技行業(yè)加速融合，聯(lián)動升級;體驗為重，生活、消費等愈發(fā)場景化發(fā)展。”

在重慶，零售物業(yè)市場新增供應(yīng)約28.1萬平方米，助推全市零售物業(yè)市場總存量達(dá)691.3萬平方米(含百貨)。從供應(yīng)端來看，上半年共錄得兩個新項目入市，分別是位于渝北區(qū)域的光環(huán)購物公園和大渡口區(qū)域的萬象匯。作為全國首個生態(tài)型商業(yè)綜合體，光環(huán)購物公園將自然生態(tài)與城市功能有機(jī)結(jié)合，且項目緊鄰軌道交通5號線，地理位置優(yōu)越。位于大渡口區(qū)域萬象匯的入市，豐富周邊消費者購物選擇與消費體驗，同時也有利于提升區(qū)域整體商業(yè)品質(zhì)。

在貴陽，從2020年下半年到今年上半年，貴陽零售物業(yè)市場新增供應(yīng)約29萬平方米，助推零售物業(yè)市場總存量達(dá)到240萬平方米(含百貨)。從租賃需求端來看，由于2020年下半年新開業(yè)項目數(shù)量較多，市場競爭加劇，導(dǎo)致全市購物中心整體空置率同比上漲0.4個百分點至8.6%。

值得關(guān)注的是，市場競爭也在加劇。隨著城市常住人口向非核心區(qū)域聚集，零售商業(yè)格局逐漸發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在新入市商業(yè)項目類型和零售區(qū)域市場變化方面。以貴陽為例，在新入市商業(yè)項目類型方面，早期貴陽零售市場項目供應(yīng)類型主要以百貨和購物中心為主，近年來貴陽新入市商業(yè)項目類型逐漸發(fā)生變化，購物中心受市場追捧，在貴陽零售物業(yè)新增供應(yīng)面積占比超過95%。區(qū)域市場方面，貴陽零售商業(yè)格局在空間分布上也逐漸由早期單一區(qū)域市場發(fā)展為六大組團(tuán)式區(qū)域市場，不斷豐富消費者購物體驗。

專家預(yù)計，未來將有超90萬平方米的新增供應(yīng)進(jìn)入貴陽零售物業(yè)市場。核心商圈占全市新增供應(yīng)面積占比將達(dá)24%，在擴(kuò)容核心商圈的同時，也將為市場增添諸多新意。

加速迭代

我國主要城市零售物業(yè)市場租金企穩(wěn)，城市層面的走勢普遍保持一致，而差異主要體現(xiàn)在項目層面。從三級商業(yè)體系分析，核心商圈的資產(chǎn)表現(xiàn)更加穩(wěn)健且優(yōu)異，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。

一個城市的核心商圈往往也是旅游客群的集中地，例如上海南京路步行街、成都春熙路步行街、重慶解放碑步行街等核心商圈游人如織。

游客到訪量的回升也是加速核心商圈回暖的重要因素。相反，近郊區(qū)域的商業(yè)整體表現(xiàn)則喜憂參半，市場的整體性回升仍有待時間檢驗，因此部分運營能力相對有限的購物中心仍面臨商家退租、人流稀缺的困難。尤其是我國的社區(qū)商業(yè)在疫情這場大考中并不過關(guān)，未來社區(qū)商業(yè)生態(tài)體系的建立仍有待強(qiáng)化和豐富。

同時，從商業(yè)定位視角來看，擁有高端奢侈品加持的購物中心整體表現(xiàn)優(yōu)異，而中端定位、大眾消費為主的項目則出現(xiàn)分化。

事實上，中端購物中心的消費客群實際上不穩(wěn)定性較強(qiáng)，因此其經(jīng)營性風(fēng)險取決于其所在的競爭市場。而市場供需關(guān)系、整體商業(yè)氛圍、交通通達(dá)性以及跨區(qū)域之間的客群分流都有可能導(dǎo)致零售項目表現(xiàn)出分化。目前看來，不同檔次、不同定位的商業(yè)項目的整體表現(xiàn)同樣大相徑庭，優(yōu)勝劣汰或?qū)⑹谴髣菟叀?/p>

對此，專家表示，未來，我國頭部開發(fā)商、商業(yè)運營商憑借更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力也將扛起商業(yè)開發(fā)的大旗，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。多年積累的商業(yè)資源和運營經(jīng)驗也將加速其輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展，從開發(fā)到運營，從增量到存量，更多產(chǎn)品線完整的商管公司也將向市場輸出零售商業(yè)招商、運營、管理服務(wù)。(依琰)

標(biāo)簽： 商業(yè)版圖 零售物業(yè) 高端奢侈品 購物中心