今年1月1日起，民法典正式施行。《法治日?qǐng)?bào)》記者獲悉，全國人大常委會(huì)法工委近日以民法典立法原意和立法精神為依據(jù)作出審查意見。值得關(guān)注的是，這是民法典頒布實(shí)施以來，全國人大常委會(huì)法工委首次以民法典為上位法依據(jù)對(duì)公民提出的審查建議作出處理的案例。

作為維護(hù)業(yè)主權(quán)益的“法寶”，業(yè)委會(huì)的重要性不言而喻，不但關(guān)系著業(yè)主如何行使自己的權(quán)利，也關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益。然而一直以來，實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立比例并不高。

導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立難的原因是多方面的。值得一提的是，部分地方在物業(yè)管理?xiàng)l例中對(duì)成立業(yè)委會(huì)設(shè)置了門檻，將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員會(huì)成員的必要條件，有公民就此向全國人大常委會(huì)法工委提出了審查建議。

全國人大常委會(huì)法工委經(jīng)研究認(rèn)為，民法典物權(quán)編對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立的具體條件和程序作了原則性的指引規(guī)定。將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員會(huì)成員的必要條件，缺乏上位法依據(jù)，不符合立法原意和法治精神，應(yīng)予以糾正。

“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治組織，其委員參選資格基于建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生，是法律賦予業(yè)主的民事基本權(quán)益。根據(jù)立法法和民法典有關(guān)規(guī)定，地方性法規(guī)在沒有法律依據(jù)的情況下，不宜對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員參選資格作出限制。”全國人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

認(rèn)為與上位法不符公民提出審查建議

2020年1月，全國人大常委會(huì)法工委收到公民張某某的來信，信中提及某省出臺(tái)的物業(yè)管理?xiàng)l例中有關(guān)競(jìng)選業(yè)委會(huì)委員資格的規(guī)定。

根據(jù)該規(guī)定，業(yè)委會(huì)委員的首要條件是“遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，積極履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”。在張某某看來，這一規(guī)定與國務(wù)院出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的相關(guān)規(guī)定并不一致，建議對(duì)其進(jìn)行審查。

“《條例》第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。換言之，只要是小區(qū)業(yè)主，就都有被選為業(yè)委會(huì)委員的可能性，沒有其他限制條件。而省里的條例似乎是站在物業(yè)公司的角度出發(fā)，在與上位法存在沖突的前提下，盡力在強(qiáng)調(diào)委員的義務(wù)而不是權(quán)利。”張某某認(rèn)為，這一規(guī)定造成一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：如果物業(yè)公司沒有通過業(yè)主大會(huì)表決私自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亂收費(fèi)，一批業(yè)主對(duì)此不滿意而拒絕按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。那么，按照省條例，這批業(yè)主即使依法積極地參選業(yè)委會(huì)，也無法成為業(yè)委會(huì)成員，更無法有效地通過業(yè)委會(huì)為業(yè)主們爭(zhēng)取更多的權(quán)利。

“實(shí)際上一般來說，一位業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)是不會(huì)被選為業(yè)委會(huì)委員的。但如果大家認(rèn)為這位業(yè)主是為大家爭(zhēng)取利益，那么，即使他長期拒交物業(yè)費(fèi)也仍能得到大家的信任和支持而當(dāng)選。”張某某說。

無獨(dú)有偶。同年9月，又有公民通過中國人大網(wǎng)審查建議在線提交平臺(tái)提出對(duì)某省的物業(yè)管理?xiàng)l例第三十一條進(jìn)行審查。審查建議人提出，該省條例第三十一條第二款規(guī)定將“必須按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住房專項(xiàng)維修資金”作為業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員的必要條件，與《條例》第六條、第十六條的規(guī)定不一致。

地方立法機(jī)關(guān)給出多個(gè)理由

記者采訪中了解到，對(duì)于成立業(yè)委會(huì)，民法典第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

《條例》以及地方性法規(guī)都屬于民法典中所說的“法律、法規(guī)”的范圍。

《條例》第六條規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利，并享有被選舉權(quán)。第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

經(jīng)粗略梳理，記者發(fā)現(xiàn)，目前全國范圍內(nèi)，將“按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員會(huì)成員必要條件的地方立法并非個(gè)例，不少地方的物業(yè)管理?xiàng)l例都有類似的規(guī)定。此次被提起審查建議的某省條例的制定機(jī)關(guān)也表示，之所以作出這種規(guī)定除了基于該省物業(yè)管理的實(shí)際需要，還參照了此前其他多個(gè)省市的立法經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)悉，地方立法之所以會(huì)將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”作為業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員的必要條件主要出于幾方面的考慮：首先，業(yè)委會(huì)作為業(yè)主的自治性組織，主要功能是服務(wù)業(yè)主、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)具備較高的素質(zhì)和能力。其次，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)有督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，如果不將按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)作為參選業(yè)主委員會(huì)成員的條件，就會(huì)出現(xiàn)沒有交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主委員會(huì)成員要求其他業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的尷尬局面，不利于業(yè)委會(huì)正常履行職責(zé)、有效開展工作。此外，住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第三十一條將“模范履行業(yè)主義務(wù)”作為成為業(yè)主委員會(huì)成員的條件。因此，地方立法機(jī)關(guān)認(rèn)為，相關(guān)規(guī)定并不違反國家有關(guān)法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定。

法工委一錘定音：不符合立法原意

收到公民提出的審查建議后，按照工作流程，全國人大常委會(huì)法工委啟動(dòng)了對(duì)兩個(gè)省份的物業(yè)管理?xiàng)l例的審查。經(jīng)研究，全國人大常委會(huì)法工委認(rèn)為，將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員會(huì)成員的必要條件，缺乏上位法依據(jù)，不符合立法原意和法治精神。

“現(xiàn)行法律和行政法規(guī)均未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的參選資格作出限制，在這一情形下，地方性法規(guī)可以依法對(duì)業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序作出規(guī)定，但不宜對(duì)成員資格作出限制規(guī)定。”全國人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，民法典物權(quán)編明確業(yè)主可以通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展自治管理，其立法原意是鼓勵(lì)業(yè)主以自治管理實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。

“在實(shí)踐中，拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主要求參加業(yè)主委員會(huì)選舉，大多是認(rèn)為本小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)侵害其合法權(quán)益。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員的選舉程序，業(yè)主大會(huì)選舉前，參選業(yè)主的基本情況，包括是否按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的情況，都會(huì)予以公示。業(yè)主們?cè)诿髦渚懿唤患{物業(yè)費(fèi)的情況下，仍通過業(yè)主大會(huì)將其選舉為業(yè)主委員會(huì)成員，說明大部分業(yè)主認(rèn)可其拒不交納物業(yè)費(fèi)的行為，也反映出物業(yè)管理中存在問題。”全國人大常委會(huì)法工委認(rèn)為，此時(shí)，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主通過自治方式實(shí)現(xiàn)自身救濟(jì)，如果地方性法規(guī)將“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用”作為參選業(yè)主委員會(huì)成員的限制性條件，將剝奪這種情況下業(yè)主通過自治尋求救濟(jì)的法定權(quán)利，不符合立法原意。

“業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是基于物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的民事法律關(guān)系，業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，是民法典規(guī)定的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過違約條款尋求救濟(jì)。地方性法規(guī)以資格限制的方式，干預(yù)平等主體之間的民事法律關(guān)系，不符合法治精神。”全國人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。記者 　朱寧寧

標(biāo)簽： 不交 物業(yè)費(fèi) 業(yè)委會(huì) 立法