REITs苦陰跌久矣！

(相關(guān)資料圖)

近日，包括易方達基金、南方基金、銀華基金等多家基金公司公告，將公募REITs納入旗下FOF投資范圍，還有天弘基金旗下多只養(yǎng)老主題基金也在“投資策略”部分增加公募REITs投資策略。

此番利好無疑給近期跌跌不休的REITs市場注入一劑“強心針”，此外，近日證監(jiān)會債券部主任周小舟也表示，將加大力度推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)REITs投資者群體；研究推動REITs市場與香港互聯(lián)互通，提升對外開放水平，引入境外投資者。多重利好催化下，REITs一改持續(xù)數(shù)月的頹勢，7月7日全天上漲2.28%，28只產(chǎn)品全部收紅。

但在陰跌許久后，REITs基金年內(nèi)跌幅依舊高達11.42%，接受采訪的業(yè)內(nèi)人士旗幟鮮明地表示，部分REITs產(chǎn)品的分派率正在逐步提升，顯現(xiàn)出長期配置價值，布局窗口期已經(jīng)出現(xiàn)。

REITs迎來“強心針”

從數(shù)量來看，易方達基金可投資公募REITs的FOF產(chǎn)品數(shù)量最高，旗下進行基金合同、托管協(xié)議修訂的基金共有9只。另外，南方基金旗下有8只，東方紅資管旗下基金有4只，銀華基金和國泰基金分別有2只。

不僅如此，天弘基金旗下8只養(yǎng)老主題基金也公告，“投資策略”部分增加公募REITs投資策略。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，考慮到普通FOF基金的被投資基金要求運作期限不少于1年、最近定期報告披露的基金凈資產(chǎn)不低于1億元；養(yǎng)老FOF基金的被投資基金要求成立時間不少于2年、最近兩年平均季末基金凈資產(chǎn)不低于2億元，截至7月5日，在28只存量公募REITs中，共有12只標的滿足普通FOF基金投資要求。不僅如此，首批上市發(fā)行的9只REITs還能滿足養(yǎng)老FOF基金的投資要求。

REITs苦陰跌久矣，此番利好無疑給近期跌跌不休的REITs市場注入一劑“強心針”，受此消息提振，在隨后的兩個交易日中證REITS指數(shù)一改持續(xù)數(shù)月的頹勢，其中7日全天上漲2.28%，28只產(chǎn)品全部收紅，其中中金普洛斯REIT上漲4.58%，繼前一日漲逾5%后連續(xù)兩日強力反彈。

(圖：天弘基金公告)

對此，國泰基金相關(guān)人士表示，公募REITs已成為資本市場重要的基礎(chǔ)投資品類，目前FOF投資公募REITs的條件已逐步成熟，公募FOF將REITs納入投資范圍，有助于推動FOF與公募REITs市場良性互動。公募REITs可作為公募FOF的底層大類資產(chǎn)配置新工具，進一步拓展FOF風(fēng)險收益的有效邊界，為投資者提供更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)配置服務(wù)。

中信證券分析稱，一方面，潛在增量資金入場是當(dāng)前公募REITs市場投資者最為期待的，雖然實際投資規(guī)模尚不確定，但公募FOF可投公募REITs這一事件本身或能扭轉(zhuǎn)存量資金持續(xù)的做空情緒；另一方面，考慮到公募REITs的估值處于歷史低位，增量資金的入場或抓住當(dāng)下市場偏離基本面的超跌所帶來的底部機會。此外，F(xiàn)OF基金入場或?qū)@著緩解公募REITs解禁前后面臨的壓力。

行情觸底能否回升？

據(jù)統(tǒng)計，截至7日收盤，市場上的28只公募REITs產(chǎn)品自今年以來收益全部告負，平均跌幅為11.42%。其中，華夏中國交建高速REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT等4只產(chǎn)品跌幅居前，均跌超20%，中金普洛斯倉儲物流REIT年內(nèi)回撤甚至一度逼近三成，上述產(chǎn)品中，共有10只基金“破發(fā)”。

業(yè)內(nèi)人士分析，機構(gòu)行為主導(dǎo)了本輪下跌，在機構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)經(jīng)濟和項目基本面修復(fù)不及預(yù)期時，投資人多采取謹慎觀望態(tài)度，市場缺乏新資金流入，持續(xù)下跌引發(fā)部分機構(gòu)觸發(fā)清倉線，造成踩踏。

“國內(nèi)REITs市場仍處于建設(shè)發(fā)展初期，整體來看，REITs產(chǎn)品市場價值仍位于合理區(qū)間，市場的定價中樞、各行業(yè)板塊的定價邏輯仍在持續(xù)探索中。隨著當(dāng)前市場各方不斷摸底、博弈，后續(xù)不同資產(chǎn)價格之間將出現(xiàn)分化，市場價格將不斷向價值的回歸，投資人將在價值回歸中尋求到新的投資機會。”

還有接受采訪的業(yè)內(nèi)人士旗幟鮮明地表示，部分REITs產(chǎn)品的分派率正在逐步提升，顯現(xiàn)出長期配置價值，布局窗口期已經(jīng)出現(xiàn)。

7月6日，證監(jiān)會債券部主任周小舟表示，截至目前，證監(jiān)會共批準首發(fā)及擴募REITs產(chǎn)品33只，募集資金近1000億元，回收資金帶動新項目投資超5600億元，資產(chǎn)范圍覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房和新能源等十大領(lǐng)域，市場規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)日益顯現(xiàn)。

其中，6月16日，首批4只擴募項目順利上市，進一步發(fā)揮REITs作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值和持續(xù)暢通投融資循環(huán)的功能。

周小舟表示，當(dāng)前，證監(jiān)會正著力推動REITs市場常態(tài)化發(fā)行，完善基礎(chǔ)制度、加強市場監(jiān)管，推動公募FOF基金配置REITs、加大做市商分類評價考核激勵等工作取得積極進展。下一步，證監(jiān)會將抓緊完善REITs信息披露體系，強化臨時信披要求，提升披露頻次、及時性，客觀準確反映底層資產(chǎn)運營情況；加大力度推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)REITs投資者群體；研究推動REITs市場與香港互聯(lián)互通，提升對外開放水平，引入境外投資者，推動REITs市場平穩(wěn)健康運行。

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