股票代碼：000042              股票簡稱：中洲控股                      公告編號：2023-20 號

           深圳市中洲投資控股股份有限公司

(相關(guān)資料圖)

      關(guān)于 2022 年度計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告

  公司及董事會全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實、準(zhǔn)確、完整，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性

陳述或重大遺漏。

一、計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備情況概述

   為了真實反映深圳市中洲投資控股股份有限公司（以下簡稱“公司”）的財務(wù)

狀況和經(jīng)營成果，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》以及公司會計政策、會計估計的相關(guān)規(guī)定，

本著謹(jǐn)慎性原則，公司及下屬子公司對截止 2022 年 12 月 31 日的資產(chǎn)進行了減值測

試，對可能減值的資產(chǎn)計提了減值準(zhǔn)備。2022 年度計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 27,177.50 萬

元，

 轉(zhuǎn)回或轉(zhuǎn)銷資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 19,250.64 萬元，核銷資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 949.41 萬元，2022

年 12 月 31 日資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額為 140,189.29 萬元。

   具體情況如下表：                                               單位：人民幣萬元

                             本年增加              本年減少

      項目                                 轉(zhuǎn)回或轉(zhuǎn)                  2022/12/31 余額

                  額           計提                     核銷

                                           銷

一、信用損失準(zhǔn)備          5,428.01    4,708.09     144.27     949.41          9,042.42

二、存貨跌價準(zhǔn)備        115,714.44   20,887.35   18,621.37         -        117,980.42

三、商譽減值準(zhǔn)備         11,360.33           -           -         -         11,360.33

四、合同取得成本減

值準(zhǔn)備

      合計        133,211.84   27,177.50   19,250.64    949.41        140,189.29

二、計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的具體情況說明

（一）信用損失準(zhǔn)備

   公司根據(jù)以往壞賬損失發(fā)生額及其比例、債務(wù)單位的實際財務(wù)狀況和現(xiàn)金流量

情況等相關(guān)信息，將應(yīng)收款項按信用風(fēng)險特征劃分為若干資產(chǎn)組合，再按這些資產(chǎn)

組合在資產(chǎn)負(fù)債表日余額的一定比例計算確定減值損失，計提信用損失準(zhǔn)備。

   按照公司計提應(yīng)收款項信用損失準(zhǔn)備的政策，本年計提信用損失準(zhǔn)備

萬元，年末信用損失準(zhǔn)備余額為 9,042.42 萬元。

（二）存貨跌價準(zhǔn)備

的存貨在資產(chǎn)負(fù)債表日按成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量，對可變現(xiàn)凈值低于存貨成本

的差額，計提存貨跌價準(zhǔn)備并計入當(dāng)期損益。直接用于出售的存貨，以該存貨的估

計售價減去估計的銷售費用和相關(guān)稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值；正在開發(fā)中的

存貨，以所開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的

銷售費用和相關(guān)稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值。

   具體情況如下表：

                                                           單位：人民幣萬元

 存貨跌價準(zhǔn)備項目

               余額              計提         本年轉(zhuǎn)回        本年轉(zhuǎn)銷             額

惠州圣廷峰匯        23,574.64               -           -            -      23,574.64

惠州半島城邦        18,909.08        3,421.40    1,935.24     2,180.55      18,214.69

成都錦城湖岸        12,474.20               -      88.70       100.70       12,284.80

佛山璞悅花園        15,629.20        2,908.87           -     8,783.19       9,754.89

惠州河谷花園          5,138.48       3,862.24           -      129.57        8,871.16

重慶半島城邦          8,082.63              -           -            -       8,082.63

成都中央城邦          5,604.83              -      44.24        87.40        5,473.19

惠州中央公園           426.74        4,808.59           -       49.31        5,186.02

成都中央公園          8,648.78        436.43     3,835.65      155.80        5,093.77

成都天府瓏悅          4,671.72        512.50            -       92.31        5,091.91

惠州南麓院           2,585.05        979.96            -            -       3,565.01

惠州中洲天御          1,268.47       1,934.72     113.21        33.65        3,056.33

成都中洲里程          2,831.23              -      56.63        70.69        2,703.92

無錫崇悅府           2,172.35        388.39            -      325.49        2,235.25

惠州中洲御郡華府          95.19        1,020.18           -         0.11       1,115.26

無錫花溪樾院          1,268.19         56.94       48.00       216.81        1,060.33

惠州中洲同創(chuàng)公寓        1,090.14              -      94.14             -         996.00

惠州華昕家園           666.64          90.78            -       89.74          667.68

惠州云悅府            353.52          97.96       50.92             -         400.56

青島半島城邦                    -     291.56            -            -         291.56

惠州云睿府            184.02          76.80            -            -         260.82

上海中洲華庭            39.35               -      16.06        23.29               -

    合計       115,714.44       20,887.35    6,282.79    12,338.58     117,980.42

   根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及公司相關(guān)會計政策，本年計提存貨跌價準(zhǔn)備 20,887.35

萬元，轉(zhuǎn)回存貨跌價準(zhǔn)備 6,282.79 萬元，轉(zhuǎn)銷存貨跌價準(zhǔn)備 12,338.58 萬元，年末

存貨跌價準(zhǔn)備余額為 117,980.42 萬元。

（三）商譽減值準(zhǔn)備

   公司對非同一控制下的企業(yè)合并,購買方對合并成本大于合并中取得的被購買

方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的差額，確認(rèn)為商譽。資產(chǎn)組的認(rèn)定，以資產(chǎn)組產(chǎn)生

的主要現(xiàn)金流入是否獨立于其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組的現(xiàn)金流入為依據(jù)。同時，在認(rèn)定

資產(chǎn)組時，考慮企業(yè)管理層管理生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式和對資產(chǎn)的持續(xù)使用或者處置

的決策方式等。因企業(yè)合并所形成的商譽，無論是否存在減值跡象，每年都進行減

值測試?？墒栈亟痤~根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)

金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，按照資產(chǎn)在持

續(xù)使用過程中和最終處置時所產(chǎn)生的預(yù)計未來現(xiàn)金流量，選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對其進

行折現(xiàn)后的金額加以確定。資產(chǎn)組的可收回金額按照該資產(chǎn)組的公允價值減去處置

費用后的凈額與其預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。資產(chǎn)組或者資產(chǎn)

組組合的可收回金額低于其賬面價值的（總部資產(chǎn)和商譽分?jǐn)傊聊迟Y產(chǎn)組或者資產(chǎn)

組組合的，該資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合的賬面價值包括相關(guān)總部資產(chǎn)和商譽的分?jǐn)傤~），

確認(rèn)相應(yīng)的減值損失。

                                       （下

稱“中保盈隆”）及其子公司惠州市銀泰達(dá)實業(yè)有限公司(以下簡稱“惠州銀泰達(dá)”)

的非同一控制下企業(yè)合并。公司按照上述企業(yè)會計準(zhǔn)則要求，將購買方對合并成本

大于合并中取得的被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值份額的差額 11,360.33 萬元確認(rèn)

為商譽。公司以能獨立產(chǎn)生現(xiàn)金流入、管理開發(fā)經(jīng)營活動的方式(主要系按照地產(chǎn)項

目)以及對資產(chǎn)的使用或處置的統(tǒng)一決策作為認(rèn)定資產(chǎn)組的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定惠州銀泰達(dá)的

房地產(chǎn)存貨為資產(chǎn)組(以下簡稱“銀泰達(dá)資產(chǎn)組”)。

回金額按照銀泰達(dá)資產(chǎn)組的公允價值減處置費用后的凈額及預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)

值孰高確定。公允價值使用剩余法、假設(shè)開發(fā)法確定，未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值基于公司

管理層按照五年詳細(xì)預(yù)測期對未來現(xiàn)金流量進行預(yù)計，詳細(xì)預(yù)測期的未來現(xiàn)金流量

基于管理層制定的商業(yè)計劃確定。公司在預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值時使用的關(guān)鍵假設(shè)

包括預(yù)計售價、預(yù)計建設(shè)成本和折現(xiàn)率等。公司管理層在確定各關(guān)鍵假設(shè)相關(guān)的參

數(shù)時，與公司歷史經(jīng)驗或外部信息來源一致。經(jīng)測試，產(chǎn)生商譽的銀泰達(dá)資產(chǎn)組的

賬面價值高于其可收回金額，并確定與公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的商譽發(fā)生了減值，

減值金額為 11,360.33 萬元。

（四）合同取得成本減值準(zhǔn)備

   與合同成本有關(guān)的資產(chǎn)，其賬面價值高于下列第一項減去第二項的差額的，超

出部分應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備，并確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失：一是企業(yè)因轉(zhuǎn)讓與該資產(chǎn)相關(guān)

的商品預(yù)期能夠取得的剩余對價；二是為轉(zhuǎn)讓該相關(guān)商品估計將要發(fā)生的成本。企

業(yè)應(yīng)當(dāng)按照確定交易價格的原則（關(guān)于可變對價估計的限制要求除外）預(yù)計其能夠

取得的剩余對價。估計將要發(fā)生的成本主要包括直接人工、直接材料、制造費用（或

類似費用）、明確由客戶承擔(dān)的成本以及僅因該合同而發(fā)生的其他成本等。以前期間

減值的因素之后發(fā)生變化，使得企業(yè)上述第一項減去第二項后的差額高于該資產(chǎn)賬

面價值的，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回原已計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，并計入當(dāng)期損益，但轉(zhuǎn)回后的資產(chǎn)

賬面價值不應(yīng)超過假定不計提減值準(zhǔn)備情況下該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)回日的賬面價值。在確定

與合同成本有關(guān)的資產(chǎn)的減值損失時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先對按照其他相關(guān)企業(yè)會計準(zhǔn)則

確認(rèn)的、與合同有關(guān)的其他資產(chǎn)確定減值損失；然后，按照上一段的要求確定與合

同成本有關(guān)的資產(chǎn)的減值損失。企業(yè)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 8 號——資產(chǎn)減值》測

試相關(guān)資產(chǎn)組的減值情況時，應(yīng)當(dāng)將按照上述要求確定上述資產(chǎn)減值后的新賬面價

值計入相關(guān)資產(chǎn)組的賬面價值。

   具體情況如下表：

                                                   單位：人民幣萬元

合同取得成本減值    2021/12/31 余                   本年減少             2022/12/31

                              本年計提

    項目           額                        轉(zhuǎn)回       轉(zhuǎn)銷          余額

佛山中洲璞悅                55.19       58.97        -    49.81         64.35

無錫崇悅府                 51.42       20.31        -    71.73             -

無錫花溪樾院               170.66      -10.02        -   149.95         10.69

成都天府瓏悅               143.00       70.51        -   213.51             -

成都中央城邦                    -      539.60        -        -        539.60

惠州南麓院                     -      530.56        -        -        530.56

惠州半島城邦          116.20            -        -         -    116.20

成都中央公園          172.60      372.12         -         -    544.72

    合計          709.07     1,582.05        -    485.00   1,806.12

   公司按照以上會計準(zhǔn)則的規(guī)定，對合同取得成本-傭金進行了減值測試后，本

年計提合同取得成本減值準(zhǔn)備 1,582.05 萬元，轉(zhuǎn)銷合同取得成本減值準(zhǔn)備 485.00

萬元，年末合同取得成本減值準(zhǔn)備余額為 1,806.12 萬元。

三、計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備對公司報告期財務(wù)狀況的影響

減少 2022 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤 6,689.40 萬元，減少合并報表歸屬于

母公司所有者權(quán)益 6,689.40 萬元。其中：

   （1）計提信用損失準(zhǔn)備 4,708.09 萬元，收回或轉(zhuǎn)回信用損失準(zhǔn)備 144.27 萬

元，核銷信用損失準(zhǔn)備 949.41 萬元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤 3,422.87

萬元，減少合并報表歸屬于母公司所有者權(quán)益 3,422.87 萬元；

   （2）計提存貨跌價準(zhǔn)備 20,887.35 萬元，轉(zhuǎn)回存貨跌價準(zhǔn)備 6,282.79 萬元，

轉(zhuǎn)銷存貨跌價準(zhǔn)備 12,338.58 萬元，減少歸屬于上市公司股東的凈利潤 2,693.84

萬元，減少合并報表歸屬于母公司所有者權(quán)益 2,693.84 萬元；

   （3）計提合同取得成本減值準(zhǔn)備 1,582.05 萬元，轉(zhuǎn)銷合同取得成本減值準(zhǔn)備

于母公司所有者權(quán)益 572.69 萬元。

   上述數(shù)據(jù)已經(jīng)公司審計機構(gòu)德勤華永會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計。

   公司本次計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和公司相關(guān)會計政策的規(guī)定，

體現(xiàn)了會計謹(jǐn)慎性原則，公允反映了公司 2022 年 12 月 31 日合并財務(wù)狀況以及合并

經(jīng)營成果，有助于向投資者提供更加可靠的會計信息。

  特此公告。

                                      深圳市中洲投資控股股份有限公司

                                               董事會

                                         二〇二三年四月十二日

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